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刘新律师 刘新律师2012年毕业于南京大学法学院,同年就职于江苏共盈律师事务所,擅长领域:刑事辩护、房产纠纷,合同纠纷,婚姻家庭纠纷,侵权纠纷,债权债务,劳动纠纷,人身损害赔偿领域案件的研究,熟悉相关法律法规及相关政策,尤其对... 详细>>

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律师姓名:刘新律师

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成功案例

签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责

【案情介绍】

2009年1月14日,被告陈某向原告李某借款250000元,约定于2009年7月30日前归还,被告孙某表示愿意以自有房产一处为该债务提供担保。借款当日被告陈某与原告李某签订借款协议一份,载明借款金额和还款日期等事项,被告孙某在协议下方注明:“担保人承诺,对上述借款,担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押,如到期不能还清,承担担保责任。担保人孙某。”借款到期后,被告陈某未还款,原告李某于2009年11月9日诉至法院,要求被告陈某立即归还借款,其不能归还部分,要求对被告孙某房产实现抵押权。经审理查明,协议签订后,被告孙某将房屋产权证交由原告李某保管,但对该房产并未办理抵押登记手续,庭审过程中,虽经法院对相关法律法规予以释明,但被告孙某拒绝配合办理抵押登记手续。

【判决要旨】

法院经审理认为,原告李某与被告陈某之间签订的《借款合同》依法成立生效并已履行被告陈某应依约定归还借款;被告孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定,依法有效,其与原告之间的《抵押合同》成立并生效,因抵押物未依法办理登记手续,抵押权不能成立,被告孙某应在房产价值内承担补充清偿责任。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十八条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定,判决被告陈某于本判决生效后十日内归还原告李某借款本金250000元,被告孙某在XX房产价值范围内承担补充清偿责任。

【评析意见】

本案审理过程中,对李某和陈某之间法律关系的认定并无争议,对李某与孙某之间的法律关系的认定需要解决两个问题:

一、未办理抵押登记时,抵押合同是否有效?

对于抵押合同生效时间和抵押权成立时间,我国现行法律有如下规定:1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”,第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”显然,两部法律对抵押权成立时间规定一致,即自登记时设立;而根据新法优于旧法的法律适用原则,抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定,即自合同成立时生效,抵押权是否成立不影响抵押合同的效率,因此只要符合一般合同生效要件,即使未办理抵押登记,抵押合同亦应有效。

二、被告孙某承担的责任是何性质?

笔者认为,被告孙某在本案中承担的应该是一种违约责任。因为《物权法》的颁布明确了“物权、债权区分”原则,即使抵押物权不成立,仍不影响抵押合同的成立及生效。本案中,抵押合同签订后,孙某即负有配合李某办理抵押权登记的义务,这一义务的履行便于李某取得抵押权,抵押权设立后,李某对其与陈某之间的债务在抵押物价值范围内得到担保。而孙某在了解相关法律规定后拒绝配合办理抵押登记的行为正是不履行这一义务的表现,是一种违约行为,应依法承担违约责任,即在其房产价值范围内,对李某损失进行赔偿,李某的损失,应为从陈某处无法实现的债权的金额,因此,孙某承担违约责任的方式也就表现为补充清偿责任。


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