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律师介绍

刘新律师 刘新律师2012年毕业于南京大学法学院,同年就职于江苏共盈律师事务所,擅长领域:刑事辩护、房产纠纷,合同纠纷,婚姻家庭纠纷,侵权纠纷,债权债务,劳动纠纷,人身损害赔偿领域案件的研究,熟悉相关法律法规及相关政策,尤其对... 详细>>

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律师姓名:刘新律师

手机号码:15295739430

执业证号:13201201510561973

执业律所:江苏共盈律师事务所

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成功案例

名为房屋租赁实为房屋买卖引起的争议

【二手房案情简介】2004年3月7日,段某与李某签订《房屋买卖协议书》,约定“李某将闲置房屋二间卖给段某,售价1000元,一次性给付,至不反悔”。双方于同日又签订《房屋承租协议书》,载明“李某现有闲置房屋二间租给段某,租期15年,租金1000元一次给付,房屋维修归段某负责”。协议签订后,段某给付李某租房款1000元并使用该房。2005年4月3日,李某母亲(精神异常)持锄头将该房屋窗户玻璃砸碎、将房檐瓦捅掉,又将房屋一角凿穿。段某拨打“110”报警。李某得知情况后,赶来对损坏部分作了必要处置,应允予以维修。同年4月4日起,段某在一旅店食宿并于2005年4月18日诉至原审法院,要求李某维修房屋,否则退还租金1000元,赔偿修缮房屋所支出费用1600元,并按国家机关工作人员出差伙食补助标准给付其在旅店食宿费用。

【原审法院审理】法院认为段某、李某订立的房屋租赁协议,系双方真实意思表示,合法有效。房屋部分遭损坏后,双方又解除该租赁协议,系双方自愿,应予支持。段某已居住使用了一年,应扣除一年的租金,其余租金被告应予返还。段某在其租住房被毁时及时通知了李某,李某应当履行维护房屋的义务,李某没有及时有效维修房屋系违约行为,应当承担违约责任,赔偿段某因此而遭受的损失。段某在租赁房屋期间对房屋有保护管理的义务,但段某在第三人以明显意图损坏房屋时没有以积极的方式加以阻,对房屋破坏的结果亦有过失。段某于房屋部分毁损后去旅店食宿致使损失扩大,应就扩大部分自行承担。段某要求李长林按国家机关工作人员出差伙食补助标准给付在旅店食宿的伙食费,于法无据。鉴于李某愿意每天按10元补贴22天(220元)补偿段某在等待维修期间支付的食宿费用,合乎公平和诚实信用的原则,应准予。段某承租房屋后对房屋内部进行的修缮,双方在协议中有约定费用由段某自行承担。段某的修缮是为了能够居住,也是使用租赁物之必要行为,为此所投入的人工费、材料费理应自负。房屋既未全部毁损段某的修缮成果也未损坏,协议解除后段某要求李某赔偿以上费用于法无据,且段某未能提供有效的证据,不予支持。段某对其可利用物,可自行拆除。

【原审法院判决】

依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十一条、第二百三十一条、第一百一十九条之规定,原审法院判决:

一、解除段某与李某的房屋租赁协议;

二、于判决发生法律效力时,段某将房屋腾退交还于李某;李某还段某剩余租金933元;李某给付段某厚食宿补贴220元;

三、驳回双方其他诉讼请求。

【二审法院审理】宣判后,段某不服判决,提出上诉称,1、原审认定上诉人对房屋损坏有过失无事实法律根据。上诉人对承租房只有监管权及居住权,被上诉人母亲也是该房的主人,对房屋有处置权,其毁坏的是其自家财产,上诉人实施了拦阻和劝阻,无效后上诉人拨打110报警,上诉人不存在过失;2、被上诉人母亲将房屋南墙窗台以上部分全部拆除,上诉人无法居住。上诉人只得住进旅店,是为生存无奈之举,上诉人并未扩大损失;3、上诉人认为被上诉人应按公职人员外出伙食标准赔偿上诉人于原审法院送达判决前的食宿损失,因到旅店食宿是被上诉人逼迫所致;4、上诉人承租房屋租期15年,上诉人投入大量资金修缮房屋是为满足15年居住之必需行为,上诉人从原住地迁至该处,是雇佣邻居的汽车,沿途购买的修缮物品及雇佣民工,邻居可作证。原审未判决被上诉人给付上诉人修缮费,显失公平。原审判决认定事实及适用法律错误,要求二审依法改判。

李某辩称,房屋是卖给上诉人的,因被上诉人欠村里提留款,村里不同意被上诉人卖房,双方便以租赁的形式签订买卖协议,因买卖协议只有一份,原审中上诉人未提供。被上诉人母亲精神不好,将房屋墙的一侧毁坏,被上诉人同意维修,上诉人怕被上诉人母亲再去闹,就不想住了,被上诉人同意给上诉人退款,但上诉人要求被上诉人提出各种无理的赔偿要求。被上诉人同意原审判决。

二审庭审中,段某提供了其与李某签订的《房屋买卖协议书》,并称双方实际是买卖房屋,因不能办理更名过户,就写了租赁协议,目的是自己长期居住,是一种结果两种形式。

二审审理期间,合议庭到争议房现场查看,未见段某所称以7张密度板间壁的小屋,亦无法确认段某所主张的修缮内容。

上述事实,有《房屋买卖协议书》、《房屋承租协议书》及当事人陈述笔录,经双方当事人庭审质证,法院予以确认,在卷佐证。

法院认为:上诉人段某与被上诉人李某签订的《房屋买卖协议书》,系双方真实意思表示。《房屋承租协议书》并非双方当事人本意。李某交付房屋后,该房屋毁损、灭失的风险由段某承担。段某交付房款入住一年后,该房屋被李某母亲部分损毁,段某的财产损失应由侵权行为人承担民事责任。李某作为房屋买卖合同相对人,并未实施侵权行为,其就房屋买卖协议并无违约。但因该房屋受损后,已无法居住使用,段某和李某均同意解除买卖合同,应予支持。段某已实际使用房屋一年,应支付实际使用期间的房屋使用费,鉴于李某同意原审法院判决,故使用费金额以原审法院认定为准,李某应将剩余房款返还段某。段某提出其对房屋进行了内部修缮,要求李某赔偿直接经济损失1600元(二审变更为2000元),段某对其修缮事实及损失金额负举证责任。一、二审审理期间段某均未能提供证据证明其此项主张的事实及金额。二审审理期间,合议庭到争议房现场查看,未见段某所称以7张密度板间壁的小屋,亦无法确认段某所主张的修缮内容。故其要求李某赔偿修缮损失1600元,本院无法支持。其二审增加的赔偿请求亦非二审审理范围。至于段某提出的房屋受损后食宿损失,李某非侵权行为人,但李某自愿按每日10元赔偿段某等待维修房屋期间的食宿损失,应予准予。段某提出的此项损失,非属国家公职人员出差伙食补助相关标准的适用范畴,段某要求李某按此标准赔偿食宿损失无事实及法律依据,本院不予支持。

【二审法院判决】

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(三)项之规定,判决如下:

一、撤销一审法院民事判决;

二、解除上诉人段某与被上诉人李某的房屋买卖协议;

三、本判决发生法律效力后,上诉人段某将房屋腾出退还给被上诉人李某;李某返还段某房款933元;

四、被上诉人李某自愿给付上诉人段某食宿补贴220元;

五、驳回上诉人其他请求。

【房产律师法律分析】

1、名为房屋租赁,实为房屋买卖,应按真实意思认定;

2、不是一个法律关系,应认定清楚诉讼主体;

3、在案件审理中,如不违背法律,其自愿的行为应该支持。

4、请求应该由证据进行证明,否则,法院不会支持。


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